Продать квартиру с долгами: можно ли это сделать и что нужно знать

В наше неспокойное время продажа квартир с долгами за ЖКУ уже давно перестала быть чем-то удивительным. Многие собственники жилья, которые попали в трудную финансовую ситуацию, пытаются таким образом решить свои проблемы. Иногда продавцы договариваются с покупателями о снижении цены в обмен на оплату долга, но иногда скрывают финансовые нюансы.

Несмотря на то, что наличие задолженности не считается препятствием для продажи квадратных метров, факт сокрытия долга может повлечь за собой ответственность — вплоть до уголовной. Как правильно продать квартиру с долгами? Стоит ли это делать? Есть ли другой способ справиться с финансовыми трудностями? Расскажем в нашей статье.

Можно ли продать квартиру с долгами

Продажа квартиры или дома с долгами — задача непростая, но и её можно решить. Однако необходимо внимательно подойти к составлению договора купли-продажи (ДКП), учесть все нюансы предстоящей сделки и действовать только в правовом поле.

Обычно есть только два обстоятельства, когда продать недвижимость с долгами не получится. Во-первых, сделка не состоится, если покупатель использует ипотечное кредитование. Чтобы получить одобрение по ипотеке, заёмщик предоставляет пакет документов, куда входит и справка об отсутствии у продавца задолженности за услугиЖКХ. Без этой справки банк может отказать в выдаче займа.

Во-вторых, жильё невозможно продать, если на него был наложен арест со стороны ФССП. Такое обременение отражается в данных Росреестра. Все сделки блокируются до снятия ограничений. Подробнее об аресте жилья можно узнать в Законе № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве, в частности, в статье 80 указанного Закона.

Ст. 80 Закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Во всех других случаях наличие долга не становится прямым запретом к совершению сделки. Но вот согласится ли на это покупатель — уже другой вопрос. Чтобы на него ответить, разберёмся, что будет с долгами после продажи жилья.

Кому принадлежит долг за ЖКУ

Бремя содержания жилья по закону несёт его собственник. Об этом говорится в ст. 210 ГК РФ. При этом есть и статья 153 ЖК РФ, которая указывает на то, что собственник оплачивает жилищно-коммунальные услуги с того момента, как он стал обладателем жилья. Кажется логичным, что долги старого собственника квартиры не переходят на нового. Однако некоторые задолженности достаются новому хозяину после завершения сделки купли-продажи, а некоторые как были, так и остаются проблемой должника.

Сделка с недвижимостью — это ответственный шаг.

Взносы за капитальный ремонт

Долги за капремонт «привязаны» к недвижимости, а не к человеку. Поэтому обязанность платить такие долги переходит к новому собственнику. Об этом прямо говорится в п.3 ст. 158 ЖК РФ. Даже если долг за капремонт у старого собственника будет 100 000 рублей, но он его не оплатит, эту обязанность придётся выполнять новому хозяину квартиры.

Плата за газ, электричество, отопление, водоснабжение и прочие коммунальные услуги

Оплата коммунальных услуг не переходит на нового собственника, так как фактически до покупки жилья он ими не пользовался. Такие долги закреплены не за квартирой, а за человеком, поэтому здесь действуют нормы гражданского законодательства.

При этом УК и ресурсопоставляющие организации могут требовать с нового собственника оплаты старых долгов. Они вправе начислять пени и штрафы по старым задолженностям и взимать их с нового хозяина квартиры. Также после совершения сделки купли-продажи иногда бывают обнаружены долги, которых раньше не было — например, после перерасчёта неверных начислений.

Продажа квартиры с долгами: главные аспекты

Чтобы продать квартиру с долгами, нужно учесть множество нюансов. Рассмотрим их по порядку.

1 этап: подготовка

Если вы — продавец, прежде всего оцените сумму долга. Для этого можно обратиться в ресусропоставляющие компании за сверками взаиморасчётов. Затем можно попробовать договориться об оплате долгов частями или об отсрочке платежа.

Лучше подкрепить всё документами. Это могут быть справки о наличии долга, соглашение о реструктуризации и т. п. Всё это повысит вашу надёжность в глазах покупателя, и вы сможете совершить сделку быстрее.

2 этап: соблюдение законности сделки и правовые моменты

Обязательно следует известить покупателя о наличии долга. Если продавец скроет этот факт, он может понести ответственность, в том числе уголовную. Кроме того, это может послужить защитой от юридических проблем в будущем. В условия договора купли-продажи обязательно внесите пункт о наличии долга и договорённости о том, кто будет его оплачивать.

Если вы сомневаетесь в своих силах и не обладаете юридическими знаниями, чтобы правильно оформить договор, обратитесь к специалистам.

3 этап: решение проблемы долга и продажа недвижимости

На самом деле этот этап идёт параллельно с предыдущим. Он может включать в себя несколько способов совершения сделки при наличии долгов. Рассмотрим в таблице все возможности для совершения сделки:

Возможен и более экзотический вариант решения проблемы. Речь идёт об использовании банковских ячеек или аккредитивных счетов. Как это может помочь? Покупатель, продавец или они оба совместно могут арендовать банковскую ячейку или открыть аккредитив и разделить деньги. Часть из них должна соответствовать сумме долга, другая часть — оставшейся сумме по договору ДКП.

После перехода права собственности с регистрацией в Росреестре первому владельцу открывается доступ к сумме в 100 000 рублей. Он гасит свои долги и предоставляет в банк справку об отсутствии задолженности. После этого ему отдают оставшуюся сумму 4 900 000 рублей. Таким образом, продавец не теряет деньги от продажи жилья, а покупатель получает гарантии оплаты долга и безопасности от проблем в будущем.

Какие документы необходимы для сделки

Чтобы оформить сделку и провести её в Росреестре, покупателю и продавцу потребуются такие документы:

• Паспорт.
• СНИЛС, ИНН (при покупке жилья в ипотеку).
• Договор кулпи-продажи.
• Правоустанавливающие документы на объект: выписка из ЕГРН, документ-основание (ДКП, свидетельство о праве на наследование по закону).
• Согласие супруга или супруги на продажу недвижимости, если владелец состоит в браке, а недвижимость — совместно нажитое имущество.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Справка об отсутствии задолженности.
• Справка о прописке с перечислением всех, кто зарегистрирован в квартире или доме.

Также может потребоваться сертификат материнского капитала, разрешение органов опеки, если продавец несовершеннолетний, и другие документы.

Как защитить себя при продаже жилой недвижимости

Продажа квартиры или дома всегда несёт некоторые риски, причём для всех участников сделки, особенно при наличии долгов за ЖКУ. Продавец считается более защищённой стороной при совершении сделки купли-продажи. Однако есть моменты, на которые следует обращать внимание:

Для покупателя при совершении сделки купли-продажи существуют свои риски. На что обратить внимание:

Стоит ли продавать квартиру, чтобы покрыть долги?

Очень часто у тех людей, кто решился продать квартиру и погасить долги, есть задолженности не только за ЖКУ, но ещё и по кредитам, займам, распискам и другим обязательствам. Поэтому продажа недвижимости в счёт погашения долгов — сомнительное предприятие.

Всегда есть риск неправильно распределить бюджет. Например, не погасить пени и штрафы по долгам или потерять деньги, необходимые для дальнейшей жизни. Неоплаченные вовремя налоги с продажи, страховки и т. д. могут привести к образованию новых долгов, и справиться с ними человек уже не сможет.

Что же делать, если долги стали непосильными и перспектив для улучшения ситуации никаких нет? Возможно, выходом из кризиса станет процедура банкротства.

Банкротство: что это такое

Банкротство представляет собой процедуру признания собственной финансовой несостоятельности с одновременным удовлетворением требований кредиторов. Она ведётся по чёткому алгоритму, который закреплён Законом № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Процедура даёт возможность выйти из финансового кризиса и постепенно восстановить платёжеспособность.

Процедура может проходить как во внесудебном порядке, так и в суде. Однако для внесудебного банкротства необходимо, чтобы у должника не было никакого имущества и дохода. Судебный процесс в этом плане более гибкий. Заявление можно подать при любой сумме долга, а также при наличии имущества и доходов.

Алексей Серватов

Банкротство иногда становится не только правом, но и обязанностью гражданина. Если ваши долги превысили 500 000 рублей, а просрочка длится более трёх месяцев, по закону вы обязаны подать заявление о признании собственной финансовой несостоятельности. Если вы боитесь остаться без средств к существованию или лишиться единственного жилья в процессе банкротства, то обратитесь к нам за бесплатной консультацией. Мы расскажем вам о банкротстве. А если вам нужна поддержка в суде, то вы можете воспользоваться услугами наших профессиональных юристов. Помощь специалиста увеличивает шансы на успешное прохождение процедуры.

Как «БД Консалт» может помочь именно вам?

Наша компания эффективно работает в области юридического сопровождения банкротства. Вы можете быть уверены в том, что мы внимательно подойдём к вашей ситуации и учтём все нюансы.

Для вас мы:

• Проведём первичную бесплатную консультацию с оценкой всех рисков и шансов на успешное банкротство.
• Выполним аудит всех финансовых операций и имущественных сделок. Выявим риски их оспаривания.
• Подготовим для вас план по защите имущества от продажи с торгов при наличии на то законных оснований.
• Окажем содействие в сборе, подготовке и составлении всех необходимых заявлений и документов.
• Поможем выбрать финансового управляющего из списка СРО.
• Будем консультировать вас по всем вопросам как во время банкротства, так и после него.

Мы будем представлять ваши интересы в суде. Вы избавитесь от общения с судьями и кредиторами. Кроме того, наша компания оказывает услуги дистанционного сопровождения банкротных дел. Это значит, что наши услуги доступны всем жителям России. Наши юристы помогут вам даже в самой сложной ситуации!

Подведём итоги:

1. Продажа жилой недвижимости с долгами по ЖКУ — это всегда риск.
2. Чтобы обезопасить себя, покупатель и продавец должны учесть множество нюансов.
3. Если вы решили продать квартиру для того, чтобы справиться с долгами, это может привести к ошибкам.
4. Чтобы решить проблему долгов раз и навсегда, рассмотрите процедуру банкротства.
5. Компания «БД Консалт» оказывает правовую поддержку на любом этапе процедуры.