Покупка квартиры — это большая ответственность. И не только потому, что нужно правильно составить договор купли-продажи. Многие юристы советуют проверить продавца на наличие долгов. Ведь три года — этот тот самый срок, когда сделку можно оспорить. Как не остаться на улице, если продавец квартиры объявил себя банкротом после сделки?
Можно ли перестраховаться
Перестраховаться от непредвиденных случаев невозможно. Поэтому, при покупке квартиры с собственника требуют множество справок. Справка от психиатра, выписка о прописанных, справка об отсутствии долгов — помогают убедиться в том, что у покупателя не возникнет проблем.
Некоторые пытаются проверить продавца через реестр Федресурса. Но что делать, если в списки банкротов он попадает уже после сделки? Тогда есть вероятность, что квартиру вернут в конкурсную массу, а сделку расторгнут.
Частично снизить риски можно путем включение дополнительных пунктов в договор, либо заверить его у нотариуса. Но это не дает гарантии того, что человек не начнет процедуру банкротства после сделки. Это его право, прописанное в законе. Значит, он может подать на банкротство, если его материальное положение ухудшится.
Так что хуже: купить квартиру у бывшего банкрота или будущего? Риски есть в обоих случаях, а вот гарантий нет.
Определяем риски
Можно ли определить риски по косвенным признакам? Конечно, можно.
Но помните, что во время прохождения процедуры банкротства человек не может распоряжаться своими доходами, счетами, движимым и недвижимым имуществом. Пока суд не вынесет окончательное решение — все останется неизменно.
Так что продать квартиру во время процедуры банкротства точно не получится. Рассмотрим как проверить сделку до ее заключения:
| Если продавец снижает цену при продаже квартиры, узнайте причину. | Поинтересуйтесь историей квартиры. | Проверьте признаки банкротства. | Запросите данные о кредитной истории продавца. |
| Например, если в договоре указана одна цена, а отдаете вы полную стоимость. Иногда так делают при оформлении ипотеки, чтобы использовать разницу в качестве первоначального взноса. Но будьте осторожны: если возникнут просрочки платежа или другие ситуации, то это грозит уголовной ответственностью. | Запросите выписку из Росреестра, чтобы понять как часто квартира меняла собственников. Иногда бывает так, что недвижимость перепродается от юридического лица, либо передается родственникам. Это говорит о подозрительных сделках. Такие манипуляции кредиторы стороной не обойдут и могут оспорить. | Сделать это можно, если на сайте судебных приставов проверить наличие у продавца долгов. Обратите внимание и на данные супруга. Квартира может оказаться совместно нажитым имуществом и, впоследствии банкротства супруги продавца, сделку аннулируют. | Такая проверка тоже не будет лишней, уверяют юристы . Ведь каждый второй гражданин в России имеет просроченные задолженности. Если их много, то вероятность процедуры списания долгов слишком высока. |
Что поможет минимизировать риски при покупке квартиры? Если вы сомневаетесь в честности продавца, то сделку лучше отменить. Хотя, если вы берете квартиру в ипотеку, то часть рисков с вами делит банк.
Однако бывают неоднозначные случаи, которые заканчиваются отменой сделки по продаже имущества. Например, такое случается при разводе супругов. Ведь они часто являются созаемщиками по ипотеке. Если один из них подает на банкротство, то кредиторы могут объявить о его преднамеренности. В этом случае банк долго разбираться не будет, просто продаст залоговое жилье с торгов.
Разобраться в запутанных ситуациях помогут только юристы. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то обязательно проконсультируйтесь с ними.
Как безопасно купить квартиру
Закон №127 “О несостоятельности” позволяет многим должникам избавиться от непосильных обязательств. Но при покупке недвижимости теперь нужно учитывать еще и риски того, что собственник объявит себя банкротом. Как это сделать? Юристы перед оформлением сделки советуют сделать следующее:
- Провести проверку личности продавца. Банки также предлагают юридический анализ рисков, чтобы получить гарантии чистоты сделки.
- Если вы видите, что продавец снизил цену, либо пытается получить деньги наличными, задумайтесь. Все операции лучше проводить через банк, либо писать расписку. Так у вас будут подтверждающие документы на любой случай.
- Нотариус — это своего рода гарант того, что все стороны заключают договор на оптимальных условиях. Он также проверяет документы на квартиру, которые предоставлены до заключения сделки.
- Покупка квартиры в ипотеку — еще один неочевидный вид гарантии, так как банк тщательно проверяет залоговое имущество. Если что-то будет подозрительным, то вам просто не одобрят ипотечный кредит.
- Если сделку все же признают недействительной, то у вас есть шанс получить деньги назад. Сделать это можно, подав в суд на продавца. Либо получить компенсацию от государства. Возможно это по 218-ФЗ. Там прописано, что добросовестный покупатель вправе однократно получить выплату.
- Денежную компенсацию в случае потери недвижимости можно также получить по страховке. Титульное страхование предлагают многие компании, а банки иногда делают оформление такого полиса обязательным при покупке квартиры в ипотеку.
Как могут отобрать недвижимость
На самом деле сделать это не так просто. В суде сначала придется доказать, что договор был заключен на невыгодных для продавца условиях. В ходе процедуры банкротства, о котором еще нужно заявить, финансовый управляющий обязан проверить все сделки сроком до 3 лет. Заявить об ущемлении своих прав могут и кредиторы.
Оспаривание сделки произойдет, если есть некоторые признаки. Например, у человека уже были просроченные кредиты, он продал квартиру, а долги не платил. Также он мог продать ее по заниженной цене своим родственникам или друзьям.
Если вы об этом знали, но все равно купили квартиру, то есть риск ее потерять. Чеки и расписки здесь не сыграют большой роли.
Помните, что добросовестному покупателю, который заранее проверил продавца — ничего не грозит.
Вот примерный алгоритм того, что происходит после отмены сделки.
| 1 | После вынесения судебного решения, на выселение из квартиры дают месяц. |
| 2 | Финансовый управляющий предлагает вам войти в число кредиторов, чтобы получить деньги в порядке очереди. |
| 3 | Все средства, вырученные в ходе торгов будут распределены в равных долях. |
| 4 | После суда, вы также можете требовать свои деньги через судебных приставов, так как ваши требования списаны не будут. |
| 5 | Обязательно проверьте страховой полис на наличие страховых случаев. Там должно быть прописано, что риск потери собственности должен быть по причине банкротства. |
Что делать, если продавец объявил себя банкротом
Если случилось так, что продавец через некоторое время после продажи квартиры объявил себя банкротом, не паникуйте. Обратитесь за юридической помощью, так как вопросы с недвижимостью весьма запутаны. Задать вопросы юристам можно на бесплатной консультации.
Помните, что далеко не все сделки оспариваются. И у вас есть все шансы сохранить жилье в собственности даже если вы сами решили списать долги.