Рефинансирование не мифическое чудовище из античных историй. Это реальный способ облегчить кредитную нагрузку. Рассказываю реальную историю из своего опыта.
В 2018 году мы оформляли заём на строительство домика в пригороде. Когда в 2020-м ставки по кредитам немного понизились, решили перекредитоваться: взяли кредит для погашения старого, но уже под меньшие проценты.
В 2023-м появились предложения выгоднее. Мы перешли на новую программу. Так вместо кредита под 18% мы платим 8% в год. В этой статье разберёмся подробно, чем хорош этот способ и на какие подводные камни можно наткнуться.
Причём тут ипотека?
Из-за созвучия названий принято ставить «равно» между ипотекой и ипотечным кредитом. Однако ипотека есть и при потребительском кредите под залог недвижимости, даже если вы взяли заём на покупку стиральной машины или билетов на острова.
Ипотека – это передача жилья банку в залог, снижая для него риск неуплаты долга.
Ипотечный кредит и кредит под залог недвижимости обеспечены ипотекой как способом гарантировать возврат денег банку должником. Разница только в цели. Ипотечный кредит нужен должнику, чтобы купить жильё. Купленная квартира или дом уходит в залог. Денег на руки должник не получает: недвижимость покупает банк, а заёмщик только наделяется правом владения жильём.
Кредит под залог недвижимости выдаётся на любую покупку — гаджет, путешествие, лечение. Заёмщик получает от банка деньги на руки и тратит по своему усмотрению. Взамен он передаёт в залог банку квартиру, которая находится у него в собственности. Это гарантия возврата денег кредитору.
Как рефинансируется кредит с залогом?
Рефинансирование ипотеки похоже на оформление нового кредита. Здесь снова понадобятся документы о должнике и недвижимости:
- паспорт заёмщика;
- копия трудовой книжки должника;
- справка о доходах;
- правоустанавливающие документы на дом/квартиру;
- отчёт об оценке;
- справка о количестве лиц, зарегистрированных в жилье.
Банк может запросить дополнительные документы. Точный перечень уточните у консультанта финансовой организации. Если в залог передаётся дом, то нужно оформить документы на постройку и земельный участок по отдельности.
Когда мы оформляли кредит под залог недвижимости, сначала подписали договор ипотеки. Затем оформили залог — через многофункциональный центр мы подали документы на наложение обременения. Затем Росреестр выдал уведомление о регистрации ипотеки. Только после этого мы получили деньги в банке.
Источник: КонсультантПлюс
Почему дома сложнее оформить в залог?
Загородный дом в качестве залога примет не каждый банк. Оформить кредит проще под залог квартиры, поскольку эта недвижимость более ликвидна.
В случае реализации недвижимости на торгах из-за неуплаты долга заёмщиком, продать дом труднее, чем квартиру. Если объект не продан на первых торгах, его выставляют снова, но со скидкой. На квартиру уценка составляет около 20%, а для домов – до 50%. При этом, кредитор ещё вынужден тратиться на организацию аукциона.
Чем рискует банк?
Заключение договора ипотеки сразу после рефинансирования не является возможным, поскольку объект все еще находится в залоге у другого банка.
Прежде чем заключить новый договор ипотеки, необходимо получить средства, достаточные для погашения рефинансируемого кредита и снятия обременения, наложенного первым банком. Это первичный риск, с которым сталкивается банк при рефинансировании залогового кредита.
После погашения кредита и снятия обременения первым банком, собственник совместно с представителем второго банка должны подать заявление на регистрацию нового обременения в пользу нового банка. Это является вторым риском, поскольку банк уже выдал крупную сумму под низкий процент, но залог еще не оформлен.
Чтобы стимулировать собственника, избежать необходимости преследовать его и компенсировать возможные риски, банк повышает ставку по кредиту до момента регистрации ипотеки. До тех пор, пока недвижимость не будет заложена новому банку, ставка по кредиту будет выше согласованной.
Как получить рефинансирование кредита с залогом?
Продолжу повествовать о своём опыте – позитивном и не очень. Наша попытка понизить нагрузку по кредитам началась с переписки со старым банком. Мы увидели, что появилась новая программа с более низким процентом: есть шанс платить старый кредит по новым условиям. Написали заявление на реструктуризацию долга в банк, где ранее брали кредит. Пример документа можно скачать в конце статьи.
Однако банк отказал без указания причин. Менеджер уточнил, что политика организации негативно настроена к таким послаблениям: какой кредит взял — тот и плати.
Бывают случаи, когда заёмщик пытается перекредитоваться в другом банке и является к прежнему кредитору за выпиской об остатке задолженности. Боясь потерять клиента, банк смягчает условия по договору займа. Увы, такая удача нам не светила, и мы пошли другим путём. Рассказываем подробно о своих шагах.
Шаг 1. Ищем подходящий банк.
Сначала может возникнуть ощущение, что найти банк легко – открыл «Сравни.ру» и готово. Однако, если зайти на сайт банка, можно заметить «мелкий шрифт». Его точно стоит прочитать.
Одни организации выдают кредиты только на покупку недвижимости (а не на рефинансирование), вторые — берут в залог исключительно квартиры, третьи — берут в залог недвижимость без обременений.
Приходилось переходить на сайты банков и вчитываться в условия.
В подходящем варианте должны совпадать несколько позиций сразу:
- Возможен кредит на рефинансирование.
- В залог принимается загородный дом.
- Погашение сразу нескольких кредитов допустимо.
Ставки указываются точно: финальная и повышенная (до момента, пока банку передадут залог).
Ставку можно уменьшить или увеличить. На скидку могут рассчитывать зарплатные клиенты банка. Ещё небольшое послабление можно выиграть, если подать заявку и документы онлайн. Отказ от страховки может наоборот, повысить ставку по кредиту.
У каждого банка есть свои страховые компании, с которыми они сотрудничают. Для каждого кредитного договора устанавливаются индивидуальные требования к страхованию. Обычно требуется страхование трех рисков: имущества, жизни заемщика и титульного риска, связанного с потерей права собственности.
Застраховать залоговое имущество собственник обязан по закону. Однако страховать ли жизнь – заёмщик решает сам. При отказе от страхования жизни ставка по кредиту может повыситься. Некоторые банки могут не требовать страхования от титульного риска. Перед отправкой кредитной заявки, позвоните менеджеру банка для расчета стоимости страховки. Лучший вариант можно рассчитать индивидуально.
Шаг 2. Подаём заявку.
Для подачи заявки потребовались паспорт, справка о доходах, договор ипотеки, кредитный договор, справка об остатке задолженности.
Рекомендую внимательно изучить условия на сайте банка. Нередко сами менеджеры путают ипотеку, ипотечный кредит и потребкредит. Из-за этого можно случайно подать заявку на другой банковский продукт и получить отказ.
Шаг 3. Оценка жилья.
Залоговое жильё нужно оценить. Для этого обращаются в оценочные компании, их часто советуют сами банки. Отчёт по стоимости жилья обычно готов уже через 2 дня после оплаты счёта за услуги оценщиков.
Однако и здесь могут возникнуть проблемы. Например, оценка недвижимости покажет, что дом стоит меньше суммы кредита. Тогда банк может отказать в займе и предложить меньшую сумму. В этом случае стоит запросить повторную оценку объекта. Если этот способ не сработает, придётся возвращаться к Шагу 1.
Шаг 4. Оформляем страховку.
Банк предлагает несколько страховых компаний, с которыми он сотрудничает. Удобно, если в одном из них вы уже являетесь клиентом. Тогда будет достаточно дать контакты вашего менеджера страховой компании. Сотрудник банка обратится к нему и обменяется нужной информацией без участия клиента.
В момент сделки потребуется подписать страховой договор и оплатить услуги компании.
Шаг 5. Заключаем сделку.
После подписания страхового договора, в банке можно расторгнуть старый кредитный договор с банком. Потом деньги с нового займа поступят на его счёт, кредит будет погашен.
После этого, обременение с залоговой недвижимости будет снято. Потребуется заказать в банке справку о погашении задолженности.
Шаг 6. Снижаем проценты по кредиту.
Ставка снижается после того, как недвижимость станет залогом.
Чтобы оформить ипотеку в новом банке, нужно дождаться снятия предыдущего залога. Обычно это занимает около недели. Автоматически при погашении долга это не произойдёт. Нужно направить обращение в банк с просьбой снять обременение с дома.
После этого нужно получить выписку, подтверждающую отсутствие обременений на недвижимость, и представить ее в новый банк. Только тогда регистрация новой ипотеки станет возможна. Это происходит в МФЦ.
Что даёт рефинансирование?
Длинная инструкция и сложные расчёты могут отпугнуть читателя. Возникает мысль: «К чему эти сложности? Буду платить, как раньше».
Наш опыт говорит, что снижение ставки позволяет всего за год сэкономить до 300 тыс. руб. и построить дом без большой нагрузки для бюджета. Однако работа с финансами требует определённой погружённости в тему.
Если вы чувствуете, что попали в долговую яму, не стоит ждать, когда к вам придут судебные приставы. Обратитесь к нашим консультантам. Мы выслушаем вас, и бесплатно посоветуем способ рассчитаться с долгами. При необходимости, мы подыщем надёжную юридическую компанию, с которой процесс банкротства пройдёт для вас с меньшими потерями.