Банкротство продавца квартиры: как не потерять деньги и недвижимость
Покупка квартиры у банкрота напрямую либо невозможна, либо сопряжена с рисками признания сделки недействительной. Но есть и вполне безопасный способ приобретения такой недвижимости. О рисках купли-продажи подобного жилья и об алгоритме предварительной юридической проверки расскажем в этом материале.
Риски покупки квартиры у банкрота
Покупка квартиры у человека, который находится в процедуре банкротства или близок к ней, несет огромный юридический риск. Сделку могут признать недействительной, а недвижимость забрать в конкурсную массу. В рамках ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ отдельные сделки, совершённые в течение трёх лет до принятия заявления о банкротстве или после него, могут быть оспорены.
Финансовый управляющий и кредиторы вправе оспаривать любые подозрительные операции банкрота за этот период.
Главные риски покупателя
Внешне безобидная покупка может быть оспорена, если в ней усмотрят ущерб интересам кредиторов. Вот в каких случаях это возможно:
- Квартира куплена по заниженной цене. Если квартира куплена дешевле её реальной рыночной стоимости, суд может счесть это обогащением за счёт кредиторов. Сделку отменят, квартиру вернут банкроту для продажи на торгах. Покупателю придётся заявлять денежное требование в деле о банкротстве, удовлетворение будет зависеть от наличия средств в конкурсной массе.
- Обвинение в недобросовестности. Если покупатель знал или должен был знать о финансовых проблемах продавца, его могут признать недобросовестным.
- Сделки между родственниками. Любая продажа или дарение недвижимости внутри семьи (родителям, детям, братьям) привлекут повышенное внимание финансового управляющего и суда. Они могут свидетельствовать о выводе имущества.
- Покупка квартиры, которая уже под арестом. Если в отношении продавца запущена стадия реализации имущества, он юридически не имеет права подписывать договоры. Распоряжение деньгами и имуществом — в руках финансового управляющего. Сделка, совершённая должником в нарушение требований законодательства о банкротстве, может быть признана ничтожной.
Чтобы не потерять жильё и деньги, важно ещё до сделки проверить финансовое состояние продавца, рыночную стоимость квартиры и отсутствие обременений.
В спорной ситуации заручитесь поддержкой юриста. Это поможет избежать оспаривания и признания сделки недействительной.
Как свести риски к минимуму
Чтобы обезопасить себя от потери недвижимости, перед сделкой нужно провести аудит продавца. Действуйте по алгоритму:
Шаг 1. Проверьте базы данных
Введите ФИО продавца в картотеке Арбитражных судов, реестре ЕФРСБ, базе Федеральной службы судебных приставов. Найдите его на сайте районного суда по месту прописки.
Шаг 2. Запросите у продавца сведения из БКИ
Попросите предоставить свежую справку из Бюро кредитных историй об отсутствии крупных просрочек и долгов.
Шаг 3. Указывайте только реальную стоимость
Не соглашайтесь на занижение цены в договоре купли-продажи ради экономии на налогах. В случае банкротства продавца это значительно повышает риск оспаривания сделки.
Шаг 4. Проводите расчёты официально
Переводите деньги безналичным путём, чтобы у вас на руках было банковское подтверждение факта и суммы оплаты.
Шаг 5. Титульное страхование
Оформите страховку от потери права собственности (титула) в надёжной страховой компании минимум на первые 3 года владения квартирой.
Потратить несколько часов на проверку продавца гораздо проще и дешевле, чем годами доказывать в суде своё право на недвижимость.
Могут ли забрать квартиру, купленную у банкрота
Да, квартиру, которая была куплена у будущего банкрота, могут вернуть в конкурсную массу. Это случится, если финансовый управляющий или кредиторы докажут: сделка ущемляет интересы последних и была совершена для спасения имущества или вывода активов. Но есть исключение, когда суд может отказать в признании договора недействительным.
При рассмотрении спора суд может учитывать добросовестность покупателя, государственную регистрацию права собственности, рыночный характер цены сделки и иные обстоятельства. Однако ни одно из этих условий само по себе не гарантирует сохранение права собственности.
В случае признания сделки недействительной обычно применяется двусторонняя реституция: квартиру возвращают в конкурсную массу должника, покупателю — уплаченные деньги.
Владислав МакуровЛюбые действия должника при уже имеющихся просрочках и исполнительных производствах суд может расценить как недобросовестные и даже отказать в списании долгов. Не нужно пытаться «вывести» активы, лучше заранее обсудить ситуацию с юристом. Чтобы корректно раскрыть все сделки в заявлении на банкротство, обосновать их мотивы и минимизировать риски оспаривания.
Прозрачность и документальное подтверждение целей, цены сделки — главная защита в процедуре банкротства. Посоветуйтесь с практикующим юристом бесплатно!
Можно ли покупать квартиру у банкрота
Наиболее безопасный вариант — приобрести квартиру, реализуемую финансовым управляющим в рамках процедуры банкротства, например на электронных торгах.
Если квартира продаётся в рамках процедуры банкротства, перед покупкой стоит убедиться, что:
- квартира не относится к имуществу, которое не подлежит реализации (например, единственное жильё должника);
- отсутствуют неурегулированные споры о праве собственности;
- продажа предусмотрена определением арбитражного суда;
- полномочия финансового управляющего действуют;
- соблюдён порядок продажи имущества.
Если же продавец лишь находится на грани банкротства, риск последующего оспаривания сделки высок. Поэтому перед покупкой стоит провести комплексную юридическую проверку.
Запишитесь на бесплатную онлайн-консультацию юриста «БД Консалт»!
Итоги
- Покупка квартиры у будущего или действующего банкрота — это повышенный юридический риск. Сделку могут оспорить, а квартиру включить в конкурсную массу.
- Главные причины возможной отмены сделки: заниженная цена и осведомлённость покупателя о долгах продавца. Также сделки между родственниками, продажа имущества без участия финансового управляющего.
- Защита покупателя строится на его добросовестности. Предварительно нужно проверить продавца по судебным и исполнительным базам, указывать в договоре полную рыночную цену. Проводить расчёты безналично и сохранять все подтверждающие документы.
- Самый безопасный способ купить такую квартиру — через процедуру банкротства: на электронных торгах или с участием финансового управляющего. Когда продажа проходит под контролем арбитражного суда, риск оспаривания минимален.
FAQ
Да, но решение принимает банк. Многие кредитные организации отказывают в ипотеке на такие объекты из-за повышенных юридических рисков. Если квартира продаётся через официальные торги в рамках процедуры банкротства, шансы на одобрение кредита обычно выше.
Проверить это можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и в картотеке арбитражных дел. Если заявление уже принято судом, покупать квартиру без дополнительной юридической проверки крайне рискованно.
Само по себе банкротство продавца не означает автоматической отмены сделки. Если финансовый управляющий обратится в суд с требованием признать договор недействительным, важно подтвердить свою добросовестность. Предоставить документы о проверке продавца, доказательства оплаты полной стоимости квартиры и другие материалы, которые подтверждают законность сделки.
- Оценим риски оспаривания сделки.
- Объясним, как действовать законно.
- Поможем сохранить имущество, если это возможно.
- Подготовим к процедуре банкротства.