Банкротство продавца квартиры — как новым владельцам не лишиться жилья
Огравление
Потеря единственного жилья после покупки — такое тоже бывает. Поэтому еще до заключения сделки тщательно проверяют все документы и запрашивают дополнительные сведения. Одна ошибка и судебной тяжбы не избежать. Но вернут ли деньги покупателю — большой вопрос. Так ли опасно покупать недвижимость у бывшего должника? И как банкротство продавца квартиры отразится на покупателях?
Как происходит на самом деле
Когда дело касается покупки квартиры, то нужно учесть все факторы. В том числе потенциальное банкротство собственника. В этом случае вернуть недвижимость продавцу, а деньги покупателю в теории просто. Суд выносит решение, по которому новому владельцу квартиры дается месяц на выселение, а продавца обязывают вернуть всю сумму. Но миллионы, уплаченные за недвижимость редко возвращаются. Да, долг не списывают даже при банкротстве. И собственнику все равно придется вернуть покупателю всю сумму, но длиться это может годами.
Случаи оспаривания сделок заранее определить сложно. В течение трех лет после совершения сделки любой договор может быть аннулирован. Что делать? Проконсультироваться с юристом, который предупредит о причинах оспаривания сделки. Многие клиенты сохранили свою недвижимость благодаря своевременной юридической помощи. При покупке квартиры у банкрота, нужно не только правильно оформить договор купли-продажи, но и провести ряд дополнительных проверок как самого продавца, так и его родственников. Если возникнут какие-либо сомнения в чистоте сделки, то от нее лучше отказаться. В последнее время договор купли-продажи аннулируется по причине банкротства продавца.
Почему оспаривают сделки
Есть несколько основных причин, по которым сделки могут оспорить. И здесь дело не только в банкротстве, но также в добросовестности продавца при подготовке процесса передачи собственности. Какие могут быть причины отмены сделки во время процедуры банкротства:
| Особенности | Предпочтительная сделка | Неравноценная сделка | Притворная сделка |
| Основание | Если должник продал квартиру или другое имущество одному из кредиторов, то другие могут заявить о нарушении прав. Такую сделку можно оспорить на основании ст. 61.2 ФЗ-127. | Если сделка совершена за год до прохождения процедуры банкротства, то она может быть признана неравноценной. В п. 1 ст. 61 есть некоторые условия. Например, должник продал недвижимость на невыгодных для себя условиях. | В п. 2 ст. 61 можно найти подробное описание того, по каким причинам может быть отменена такая сделка. Она, например, считается притворной, если документ подписан, а деньги не переданы продавцу. |
| Последствия | Предпочтение в заключении договора докажет финансовый управляющий во время процедуры банкротства. Даже если покупателем является один из кредиторов, то недвижимость будет продана с торгов. | Купить квартиру с дисконтом мечтает любой продавец, но если стоимость занижена более чем на 20 процентов, то это уже подозрительно. Вас могут убеждать, что цена низкая только на бумаге, ведь продавец не хочет платить налоги. Но, в случае банкротства продавца, сделка подлежит отмене. | Сделку точно отменят, если собственник за последние три года менялся слишком часто. Тогда есть риски того, что нынешний хозяин собирается списать долги. |
| Риски | Покупать недвижимость на вторичном рынке нужно с осторожностью. Помнить нужно о том, что:Соглашения во время процедуры банкротства могут быть аннулированы;Нужно периодически проверять продавца в течение трех лет пока действует срок исковой давности;Перед покупкой недвижимости у банкрота, например, на торгах, проверять всю историю квартиры. Либо проверять сведения о самом продавце. | При заключении сделки учтите следующие моменты:Нет никаких гарантий, что вам вернут всю сумму по расписке даже в суде;Большая скидка должна сразу вызывать сомнения в чистоте сделки; Неважно сколько вы заплатили или получили, в исполнительном листе будет указана та стоимость, которая прописана в договоре. | Велик риск того, что владелец вообще не собирался покидать свою собственность, а только переоформил ее на другое лицо. Соответственно, деньги он получил только на бумаге. Квартира также может быть подарена или передана в безвозмездное пользование, что также должно вызвать подозрение. Учтите следующее:Если квартира передана по цепочке, вам придется доказать свою добросовестность при покупке;Если способ расчета нетипичный, например, оплата была произведена векселями, акциями, то отследить такую сделку сложнее. |
Признаки добросовестности владельца квартиры
Как говорят юристы: для добросовестного покупателя риски всегда минимальны. Нужно лишь проверить всю цепочку владельцев недвижимости, а также самого продавца и его супругу.
О недобросовестности владельца квартиры говорят следующие признаки:
- Стоимость недвижимости гораздо ниже рыночной, что подтверждает и независимая оценка.
- Квартира продается по доверенности, а сам продавец находится в другом городе или стране, так что связаться с ним нет возможности.
- Недвижимость была подарена или слишком часто перепродавалась.
- Продавец является юридическим лицом, но у него есть проблемы в бизнесе.
- Сторона продавца слишком торопит с подписанием договора, постоянно меняет условия, психологически давит на покупателя.
- Супруги не заключили брачный договор, либо вторая половина не дала нотариально заверенного согласия на продажу.
Подобные признаки не распространяются на сделки, которые происходят во время процедуры банкротства. Имущество должника продается с торгов, а организатором является финансовый управляющий. Вырученные средства уходят на погашение задолженностей. Если покупатель приобрел квартиру с торгов, то ст. 61 Закона о банкротстве применена быть не может.
Риски покупки после банкротства
Считается, что те долги, что не были возвращены кредитору, полностью списываются. Это не совсем верно.
Есть несколько случаев, когда долги списанию не подлежат даже если человек признан банкротом. При этом, выплата по ним будет осуществляться в первую очередь.
Долги, которые не подлежат списанию в ходе банкротства.
| 1 | У гражданина есть задолженность по алиментам. |
| 2 | Если должником был нанесен ущерб здоровью или имуществу гражданина, он будет обязан возместить его. |
| 3 | Не списывается субсидиарная ответственность по долгам юридических лиц. |
| 4 | Деньги за имущество, сделка по приобретению которого была расторгнута. |
| 5 | У должника есть долг перед сотрудниками, которым он обязан выплатить выходные пособия, больничные и заработную плату. |
Исключение составляет продажа единственного жилья. Покупка, в этом случае, не несет рисков, если этот факт доказан. Например, все члены семьи прописаны в одном месте, либо являются собственниками. Кредиторы могут настаивать на включении недвижимости в конкурсную массу, если квартира таким статусом не обладает.
Советы при покупке квартиры
Стандартная проверка продавца при покупке квартиры не заканчивается на предоставлении справок об отсутствии долгов. Оспорить продажу квартиры могут бывшие супруги, наследники, а также те, кто не участвовал в приватизации жилья. Поэтому важно также проверять несколько моментов: как квартира досталась собственнику, сколько времени прошло с момента появления права собственности.
Юристы советуют проверить собственника по всем возможным базам:
- ФССП — на наличие открытых исполнительных производств.
- Арбитражный суд — на сайте ГАС “Правосудие” вы сможете увидеть судебные дела о банкротстве.
- Также проверьте информацию о человеке в реестре банкротов.
- Уточните: является ли гражданин юридическим лицом или ИП. Проверить этом можно на сайте ИФНС, либо поискать в открытых источниках.
- Проверьте историю владения самой недвижимостью, запросив у собственника выписку ЕГРН.
В случае, если хотите получить дополнительные гарантии, оформите сделку через нотариуса. В нотариальной конторе еще раз проверяется достоверность всех документов, а также происходит передача денежных средств. Что докажет вашу добросовестность, как покупателя.
Вы также можете заказать дополнительную юридическую проверку, помочь с которой могут специалисты . Их практика в процедуре банкротства достаточно обширна, так что они знают о рисках, к которым приводит покупка квартиры у должника или задолженность по ипотечной квартире.
