Банкротство с ипотекой 2024 — как списать долги и сохранить жилье

Вопрос банкротства с ипотечным жильем уже много лет волнует должников. С принятием нового закона, подписанного президентом, ситуация для должников, имеющих ипотечные обязательства, изменилась. Разбираемся, что должникам дал новый закон, как он повлиял на процедуру банкротства граждан с ипотекой и что теперь нужно делать, чтобы сохранить единственное ипотечное жилье.

Практика банкротства с ипотекой

До недавнего времени ситуация с банкротством граждан, имеющих ипотечные обязательства, была непростой. Законодательство не предоставляло должникам возможности сохранить свое единственное жилье, если оно находилось в ипотеке. При объявлении банкротства ипотечная квартира подлежала продаже на торгах, а должникам приходилось искать другое жилье.

Даже при наличии регулярных платежей по ипотечному кредиту, должники лишались своего жилья, если их финансовое положение ухудшалось, и они были вынуждены подать на банкротство. В рассмотрение споров вмешивался Верховный суд РФ с инициативами в виде замены заемщика по ипотеке, что позволяло сохранить недвижимость, но это были единичные случаи.

Более того, угроза реализации ипотечной недвижимости возникала даже в случае банкротства созаемщика по ипотеке. Все это делала ипотечное жилье очень рисковым активом — платить за него много и долго, а лишиться можно при первых же финансовых трудностях.

Сложившаяся практика требовала пересмотра, так как она не учитывала интересы граждан, которые оказались в трудной ситуации, но при этом продолжали и хотели бы продолжать выполнять свои обязательства по ипотеке. После того как в открытую об этом заговорил Верховный суд, в 2024 году был принят закон №298, который позволяет теперь заемщикам по ипотеке сохранить единственное ипотечное жилье даже при банкротстве.

Изменения в банкротстве с ипотекой

Понадобилось почти полтора года, чтобы разработанный законопроект полностью оформился и был принят 8 августа 2024 года под видом нового закона. Он уже подписан президентом России Владимиром Путиным.

Закон № 298-ФЗ «О внесении изменений в “Закон банкротстве”»

В законе всего две статьи: первая вводит поправки в 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а вторая — когда он начнет действовать и в каких случаях применим.

Какие изменения привнес новый закон:

• Статья 213.10 127-ФЗ дополнилась новым пятым пунктом. Он дает должнику право привлечь третьих лиц для погашения остатка задолженности по ипотечному кредиту за него. Третьими лицами могут выступать, например, родственники или близкие банкрота. Сумма, которую третье лицо потратит на выплату ипотечного долга, оформляется в виде займа между ним и должником.  В течение 3 лет банкрот должен вернуть средства, или по истечении этого срока третье лицо получит право обратиться за принудительным взысканием в суд.
• В 127-ФЗ была введена новая статья 213.10-1. Она вводит механизм заключения мирового соглашения при банкротстве между банком-залогодержателем и заемщиком по ипотеке. Она позволяет вывести ипотечную квартиру из конкурсной массы, но списать все остальные долги в рамках банкротства, а ипотеку потом платить по новым или прежним условиям ипотечного договора.

Принятый закон устанавливает возможность сохранения единственного ипотечного жилья для граждан, которые проходят процедуру банкротства. Это означает, что должник сможет сохранить свое жилье, если оно является единственным пригодным для проживания.

Механизм банкротства с ипотекой по новым правилам

Закон позволяет суду утверждать отдельное (локальное) мировое соглашение между заемщиком по ипотеке и банком. Он включает несколько ключевых норм, которые направлены на защиту прав должников:

• Запрет на обращение взыскания. После утверждения мирового соглашения арбитражным судом на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, не будет обращено взыскание в ходе процедуры банкротства.
• Сохранение ипотечных обязательств. Требования кредитора, обеспеченные ипотекой, не прекращаются, что означает, что должник обязан продолжать выплаты по ипотечному кредиту, даже если он сохраняет жилье.
• Отсутствие внешнего давления. Должник и кредитор смогут заключить отдельное мировое соглашение по ипотеке, не требуя согласия других кредиторов и/или одобрения финансового управляющего. Это соглашение будет защищать жилье от взыскания в ходе банкротства. Требования остальных кредиторов будут удовлетворены за счет другого имущества банкрота, если оно есть.
• Сохранить можно только единственное ипотечное жилье. Чтобы сохранить ипотечную недвижимость, должнику нужно соблюсти определенные условия: делать регулярные платежи по ипотеке до наступления финансовых трудностей, а жилье должно быть единственным жилым помещением, зарегистрированным на должнике.

Именно возможность заключения мирового соглашения и вывода залоговой недвижимости можно считать приоритетным направлением принятого нововведения. Конечно, возможность полностью погасить долг по ипотеке третьим лицом и сохранить за собой единственное, но уже бывшее ипотечное жилье тоже весьма ценна, но далеко не каждый должник-банкрот может найти постороннего человека с суммой, достаточной, чтобы погасить остаток долга по ипотеке. Только если остаток действительно получается небольшим. Да и банку выгоднее заключить должником мировое соглашение — если условия выплаты ипотеки останутся прежними, так он не потеряет на процентах.

Риск мирового соглашения только один: его заключение — это право, а не обязанность банка. Если банк не согласится с предложением должника, обязать его принять соглашение не получится. 

Поэтому стоит заручиться поддержкой юристов, которые помогут договориться с банком, чтобы он согласился на заключение мирового соглашения или четко объяснил свой отказ. Если банк даст четкий и аргументированный отказ, то юрист также сможет предложить варианты урегулирования ситуации. Например, если банк отказывает в заключении мирового соглашения из-за наличия иного непогашенного кредита. Тогда стоит рассмотреть возможность его погашения, а уже потом продолжать обсуждение о соглашении.  

Как сохранить ипотечное жилье через мировое соглашение

Чтобы сохранить единственное ипотечное жилье при банкротстве, необходимо выполнить несколько ключевых условий, которые помогут избежать его потери. Рассмотрим эти условия подробнее:

1. Ипотечное жилье должно быть единственным, которое у вас есть. Гараж, мастерская, садовый домик — на возможность заключения мирового соглашения с банком они не повлияют, но будут реализованы для удовлетворения требований кредиторов по другим обязательствам.
2. Необходимо, чтобы у вас не было просрочек по ипотечным платежам на момент подачи заявления о банкротстве. Если такие просрочки были, их нужно погасить в течение трех месяцев после заключения мирового соглашения.
3. Может потребоваться что-то, что сможет гарантировать исполнение вашей обязанности по регулярным ипотечным платежам. Нужно доказать кредитору свою платежеспособность — наличие доходов, достаточных для выплат по ипотеке. Например, квитанции о переводе зарплаты или справку доходах. 
4. Необходимо продолжать выполнять свои обязательства по ипотечному кредиту даже в процессе банкротства. Если же вы не можете выполнять обязательства самостоятельно, это может сделать третье лицо.
5. Нужно получить согласие кредитора для заключения мирового соглашения. Банк может не пойти навстречу должнику и выставить дополнительные требования. Тогда выстроить с ним конструктивный диалог помогут юристы. 

Прежде чем принимать решение о мироков соглашении с банком, рекомендуется проконсультироваться с юристом, который специализируется на вопросах банкротства. Он поможет понять все нюансы и подготовит необходимые документы.

Как еще можно решить вопрос с ипотекой

Если проблемной задолженностью является именно ипотека, то у должника есть как минимум три способа урегулировать этот вопрос с банком. И еще один способ, как избежать реализации ипотечного жилья, если суд уже признал вас банкротом. Рассмотрим их чуть подробнее:

• Реструктуризация долга банком. Реструктуризация — это процесс изменения условий кредитного договора, который позволяет заемщику облегчить финансовую нагрузку. Это может быть увеличение срока кредита, что снизит размер ежемесячных платежей, снижение процентной ставки, что приведет к снижению общей суммы долга, временное освобождение от платежей или снижение их размера на определенный срок — обычно на 3–6 месяцев.
• Рефинансирование ипотеки. Рефинансирование подразумевает получение нового кредита для погашения существующего. Еще оно дает возможность объединить несколько ипотечных и потребительских кредитов в один, что упрощает управление долгами. Но рефинансирование требует хорошей кредитной истории и подтверждения платежеспособности заемщика. Если уже есть просрочки по кредиту и они длительные, обычно дольше 3 месяцев, то вряд ли банк согласится рефинансировать долг.
• Программы государственной помощи. Это могут быть государственные субсидии, которые помогают заемщикам с низким доходом, или социальные программы, предоставляющие помощь для семей с детьми или многодетных семей, которые столкнулись с финансовыми трудностями. Полный и актуальный список программ поддержки заемщиков есть на сайте ДОМ.РФ.
• Реструктуризация долга при банкротстве. Отличная альтернатива мировому соглашению с кредитором, но только если позволяют доходы. Реструктуризация задолженности позволяет выплатить долг перед всеми кредиторами максимум в течение 5 лет, остатки задолженностей списать, при этом сохранив все имущество.

В распоряжении каждого заемщика есть вполне рабочие способы решения вопроса с долгами по ипотеке, и он может выбрать наиболее подходящий для своей ситуации. Важно помнить, что раннее обращение за помощью и активное участие в переговорах с кредиторами помогут избежать множества сложностей и дальнейших финансовых проблем.

Особенности банкротства с юридической компанией

Процедура банкротства физических лиц довольно сложна и требует профессиональных знаний. Поэтому многие должники предпочитают обращаться в специализированные компании, которые оказывают услуги по сопровождению банкротства. Рассмотрим основные особенности и преимущества такого подхода:

• Экспертиза должника. Компании по банкротству проводят тщательный анализ финансового положения должника, чтобы определить, целесообразно ли инициировать процедуру банкротства и какой вариант будет наиболее эффективным в конкретной ситуации.
• Минимальное личное участие. Специалисты компании сопровождают должника на всех этапах процедуры банкротства: от подачи заявления до завершения конкурсного производства. Они информируют о ходе дела, разъясняют права и обязанности, помогают принимать правильные решения.
• Экономия времени и сил. Самостоятельное прохождение процедуры банкротства требует много времени и сил. Обращение в компанию позволяет сэкономить ресурсы, переложив рутинную работу на профессионалов.
• Переговоры с кредиторами. В свете нововведений в законодательство юристы компании могут выступить посредниками в переговорах с залоговым кредитором. Они найдут правильные аргументы, которые помогут банку принять решение и заключить мировое соглашение, сохранив ипотечную недвижимость.

Новые изменения в законодательстве о банкротстве с ипотекой предоставляют должникам возможность сохранить свое единственное ипотечное жилье. Однако важно понимать, что банкротство требует внимательного подхода, а в свете новых правил — умение договариваться и сообща находить устраивающие всех решения. Поэтому помощь профессиональных юристов по банкротству становится все более важной и незаменимой.