Можно ли списать ипотеку? Разбираемся в деталях

Сегодня многим заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию, разрешено по закону списать долги по кредитам и займам. Многие люди мечтают избавиться от ипотечного бремени, но думают, что это невозможно. В статье разберем, действительно ли существует возможность списания ипотеки или это всего лишь миф. Рассмотрим различные законные способы, которые могут помочь заемщикам облегчить их финансовую нагрузку.

Статистика по ипотечным долгам в России

В 2024 году рынок ипотечного кредитования в России продолжает развиваться, несмотря на нарастающие проблемы и риски. По данным на первое полугодие 2024 года, в России было выдано 123,2 тыс. ипотечных кредитов. Это свидетельствует о стабильном интересе граждан к приобретению жилья в условиях, когда вопрос доступности ипотеки остается актуальным.

На начало 2024 года задолженность по ипотечным жилищным кредитам, включая просроченные, составила значительные суммы. Портфель проблемных ипотечных кредитов увеличился на 5%, достигнув 66,8 млрд рублей. Особое внимание стоит уделить регионам, где находится наибольший прирост проблемной ипотеки. Лидерами стали Краснодарский край, Москва и Санкт-Петербург, где прирост составил соответственно 561 млн, 405 млн и 397 млн рублей. 

Несмотря на общий рост задолженности, просроченные платежи по ипотечным кредитам остаются на низких уровнях: 0,14% на первичном и 0,43% на вторичном рынке. Это говорит о том, что, несмотря на увеличение числа проблемных кредитов, общий процент просрочки все еще находится под контролем.

На январь 2024 года доля ипотек с первоначальным взносом от 0% до 20% достигла 34% от общего объема задолженности. Этот показатель вырос с 28% за последние полтора года, что может указывать на растущие риски среди заемщиков, не имеющих достаточной финансовой подушки.

Исходя из итогов 2024 года, видно, что количество выданных ипотечных кредитов остается неизменным, но одновременно растет число просроченных займов и случаев невыплаты долгов. В сети увеличивается количество запросов о возможности списания ипотеки. На самом деле, в этом есть доля правды. Ведь существует закон о банкротстве №127-ФЗ, согласно которому граждане, обремененные непомерными долгами по кредитам, микрозаймам и счетам за ЖКХ вправе их списать. По информации Федресурса, уже 192 тысячи жителей России за 2024 год успешно списали долги в процедуре банкротства, что на 17,6% превышает показатели предыдущего года. 

Списать долги — это полное освобождение от своих обязательств перед кредиторами. Даже если у должника есть непогашенная ипотека, то он вправе списать долги по другим займам и сохранить свое единственное жилье. 

Списание долгов регулирует закон о банкротстве

Списать долги и сохранить ипотеку — возможно ли?

Летом 2024 года был принят закон, который внес изменения в действующее законодательство о банкротстве с ипотекой, усилил защиту прав заемщиков, и предложил несколько способов для сохранения единственной квартиры, находящейся в обременении у банка. Вот что стало доступно должникам с ипотекой:

• Сохранение жилья.

Граждане могут сохранить свое единственное жилье, обремененное ипотекой. Это особенно важно для должников и членов их семей, поскольку позволяет избежать выселения из квартиры, которая является единственным местом проживания.

• Мировое соглашение.

Закон предлагает упрощенный способ договориться должникам и банкам. Они могут согласовать условия выплат на любой стадии процедуры банкротства, без ведома других кредиторов и финансового управляющего. В договоре можно прописать любой вариант погашения ипотеки с учетом доходов должника.

• Помощь третьего лица.

Должник в банкротстве вправе обратиться за помощью к третьему лицу, чтобы полностью единоразово погасить остаточный платеж по ипотеке. В качестве «инвестора» может выступать кто угодно, главное, чтобы выкуп у банка ипотечной квартиры произошел не ранее 2 месяцев после начала процедуры банкротства. 

Государственные программы помощи с ипотечными долгами

Рассмотрим, какие программы предлагает государство, чтобы решить проблему граждан с долгами  по ипотеке. Вот самые значимые из них:

• Выплата многодетным семьям.

Государство единоразово выдает 450 тысяч рублей на погашение ипотечного кредита многодетным родителям, у которых с 1 января 2019 года родился третий или последующий ребенок. 

• Программа Земский доктор.

Программа поддержки молодых врачей предлагает до 2 млн рублей при переезде в сельскую местность. Действует до конца 2024 года. Размеры выплат зависят от региона.

Например, 2 миллиона доступно при переезде врачей на Дальний Восток, Крайний Север и Арктическую зону. Сумма в 1,5 миллиона выплачивается при переезде в труднодоступную местность и 1 миллион — в остальные регионы. Фельдшерам предлагают выплаты в размере от 500 тысяч до 1 миллиона. 

Участники программы обязуются работать в сельской местности не менее 5 лет. Выплаты освобождаются от налога. Полученные средства можно потратить, в том числе, и на погашение ипотеки.

• Программа Земский учитель.

В рамках этой программы доступна разовая финансовая помощь в размере до 2 миллионов рублей для учителей, готовых работать в сельских школах на протяжении 5 лет. В некоторых регионах таким учителям дополнительно предоставят жильё. Полученные деньги можно потратить также и на погашение ипотеки.

• Военная ипотека.

Государство оказывает помощь военнослужащим на оплату первоначального взноса и ежемесячных платежей на приобретение жилья. Участникам военной ипотечной программы на счёт ежегодно поступает накопительный взнос от государства. Сумма взноса с 1 августа 2024 года составляет 367 444 рубля. Через три года эти средства можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке. Погашение займа осуществляется государством во время службы участника программы.

• Налоговый вычет за покупку квартиры.

Программа позволяет вернуть до 13% от стоимости квартиры и уплаченных процентов по ипотеке. Максимально возможный возврат ограничен суммой в 3 млн рублей, что соответствует 390 тысячам рублей. Возврат можно получать неограниченное число раз, но только по одному объекту недвижимости. Заявку на вычет следует подавать ближе к концу срока кредита, когда накопится больше процентов. Важно помнить, что вернуть налог можно только за последние 3 года и при условии оформления права собственности ранее этого периода.

• Материнский капитал.

Материнский капитал доступен семьям, где дети родились после 2007 года и до конца 2026 года. С 2020 года выплата полагается и семьям с первым ребенком. Размер субсидии составляет: 630,4 тысячи рублей за первого ребенка, 833 тысячи рублей за второго и последующих детей. Дополнительно 202,6 тысячи рублей, если уже получена выплата за первого.

Эти средства можно использовать для погашения ипотечного кредита: основного долга или процентов. Еще его можно потратить на первоначальный взнос для покупки жилья в кредит. Ждать для этого 3 года не нужно: после рождения ребенка можно сразу оформить сертификат и направить его на улучшение жилищных условий.

Также очень много региональных программ поддержки нуждающихся семей, направленных на погашение ипотеки или приобретения жилья на льготных условиях. Ознакомиться с ними можно из открытых источников, например, на портале Спроси.Дом.рф.

Банковские программы поддержки заемщиков с ипотекой

Рассмотрим, что предлагают на этом фоне банки своим ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Вот несколько вариантов:

• Изменение условий кредитного договора.

Например, Сбербанк предоставляет возможность изменения условий кредитного договора при рождении ребенка. При выходе одного из супругов в декретный отпуск доход семьи часто уменьшается. В таких случаях рекомендуется как можно скорее обратиться в банк с письменным заявлением и подтверждающими документами, например свидетельством о рождении. Условия изменений должны быть четко прописаны в кредитном договоре. В исключительных ситуациях банк рассматривает ситуацию индивидуально, предпочитая решать вопросы мирным путем, а не через суд.

• Ипотечные каникулы.

Ипотечные каникулы позволяют временно снизить или полностью приостановить выплаты по ипотечному кредиту на срок до шести месяцев. Эта мера была введена в 2019 году и действует на постоянной основе.

Право на каникулы есть у заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, перечень которых установлен законодательством. Порядок получения ипотечных каникул регулируется статьями 6.1–1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

С 1 января 2024 года внесены изменения, согласно которым любой из солидарных заемщиков может обратиться за каникулами без согласия других участников обязательства.

Закон для займов и кредитов

• Рефинансирование.

Вариант рефинансирования предполагает перевод ипотечного кредита в другой банк на более выгодных условиях. Так можно уменьшить ежемесячный платеж или объединить несколько кредитных обязательств в одном договоре. Рефинансирование подходит для снижения процентной ставки, увеличения срока кредита или объединения нескольких кредитов в один. Обратиться за рефинансированием лучше заранее, до появления просрочек по выплатам.

• Реструктуризация.

Если у заемщика по ипотеке уже появились просрочки, то можно обратиться за реструктуризацией ипотеки. Реструктуризация ипотечного кредита подразумевает изменение условий существующего договора для облегчения финансовой нагрузки заемщика. Этот процесс происходит исключительно в банке, выдавшем кредит, в отличие от рефинансирования, которое может проводиться в любом банке.

Банк не обязан проводить реструктуризацию, решение принимается индивидуально по каждому случаю. 

При обращении за этой услугой важно продемонстрировать снижение дохода по независимым от заемщика причинам. Например, если причиной является увольнение по собственному желанию, шансы на одобрение реструктуризации меньше, чем если бы причина была связана с сокращением штата.

• Продажа залогового жилья.

Если нет денег на погашение ипотеки, то заемщик вправе продать свое ипотечное жилье, даже если оно находится в обременении у банка. Для этого необходимо подать заявление в банк о самостоятельной продаже. В течение 10 рабочих дней банк примет решение, утвердит минимальную стоимость и способ расчета.

Далее, в течение 4 месяцев необходимо завершить продажу, переоформить право собственности и погасить задолженность перед банком. Срок может быть увеличен по договоренности с банком. Остаток после оплаты долга возвращается заемщику за вычетом затрат банка.

Продать ипотечное жилье нельзя, если банк уже начал процедуру обращения взыскания на квартиру, если открыто дело о банкротстве или объект недвижимости заложен где-то еще.

Когда нужна помощь юриста

В одиночку разобраться в большом количестве разных вариантов, предлагаемых государством и банками, достаточно сложно. Должникам с ипотекой, желающим списать долги или уменьшить сумму долговых обязательств перед банками, не обойтись без помощи юриста. 

Сегодня большинство юридических компаний бесплатно консультируют граждан, находящихся в поиске оптимального решения по долгам с ипотекой. Так, желающим списать долги и сохранить ипотечное жилье, юрист необходим, чтобы договориться с банком о мировом соглашении. Банки охотнее идут на уступки заемщику, если дело ведет юрист. 

В каждом деле необходима стратегия или план дальнейших действий, где учтены все риски, а также интересы ипотечного заемщика. Юрист поможет заранее продумать такую стратегию, чтобы успешно завершить дело. 

Итак, сегодня у граждан есть возможность законно списать долги, даже при наличии ипотеки. Можно воспользоваться государственными программами поддержки и тем самым снизить свою долговую нагрузку. Также есть варианты от банков по созданию щадящих условий погашения ипотечного займа. 

Но полностью обнулить свои долговые обязательства перед кредитными организациями и взыскателями можно только в процедуре банкротства. Даже при наличии ипотеки должник вправе сохранить свое единственное жилье и при этом списать долги по другим кредитам. При любом выборе важно предварительно проконсультироваться с юристом.