Рефинансирование ипотеки: как снизить процент и платить меньше
- Что такое рефинансирование ипотеки
- Как работает рефинансирование ипотеки
- Когда стоит рефинансировать ипотеку
- Преимущества рефинансирования ипотеки
- Требования к заёмщику при рефинансировании
- Где рефинансировать ипотеку
- Как происходит переоформление
- Сколько стоит рефинансирование ипотеки
- Когда банк может отклонить заявку
- Особенности процедуры рефинансирования
- Советы по успешному рефинансированию
- Когда рефинансирование не спасает: возможен другой путь
- Подведём итоги
В стране, в которой каждая третья семья выплачивает ипотеку, желание облегчить себе жизнь вполне объяснимо. По данным Центробанка, только за прошлый год более 400 тысяч россиян пересмотрели условия своих ипотечных договоров.
Чаще всего это делается для того, чтобы снизить процентную ставку. Ведь когда платежи тянут из бюджета больше, чем вы можете позволить, становится тревожно и неуютно. Но как рефинансировать ипотеку под более низкий процент? Насколько реально это сделать в текущих экономических условиях? Расскажем об этом в нашей новой статье.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки — это финансовый инструмент, который подразумевает, что заёмщик берёт новый кредит для погашения старого, но на более выгодных условиях. Это банковская практика, которую активно поддерживают и сами кредитные организации.
Чаще всего заёмщики прибегают к этому способу, когда вносить ежемесячные платежи становится совсем тяжело. Логика здесь простая: денег становится меньше, но есть возможность снизить ставку с исходных 10% до 7%. Почему бы не оформить выгодный вариант заново?
Как работает рефинансирование ипотеки
Процесс рефинансирования ипотеки почти не отличается от обычного оформления кредита. Вы подаёте заявку на жилищный кредит, предоставляете нужные документы, проходите проверку. Если всё в порядке, банк гасит ваш старый заём, и вы начинаете платить по новому договору.
Когда стоит рефинансировать ипотеку
Рефинансирование — это зачастую необходимость, продиктованная изменившимися жизненными обстоятельствами. Обычно заёмщики задумываются о рефинансировании в таких ситуациях:
- ставка по ипотеке в другом банке или в новых программах заметно ниже, чем по действующему договору;
- хочется сократить срок кредита и быстрее избавиться от долга;
- ежемесячный платёж стал слишком тяжёлым для семейного бюджета;
- снизился доход, и нужно уменьшить финансовую нагрузку, чтобы не выйти на просрочку.
Можно ли сделать рефинансирование ипотеки сразу после оформления? Формально — да, но банки предпочитают видеть как минимум полгода-год успешных выплат. Это снижает риски для кредитора.
Преимущества рефинансирования ипотеки
Главный плюс — возможность платить меньше. За счёт снижения процентной ставки можно уменьшать как сумму ежемесячного платежа, так и общий срок кредита.
Алексей СерватовЕсли у вас действующий кредит под высокий процент, рефинансирование может стать настоящей помощью для бюджета. Заёмщик получает шанс облегчить свои финансовые обязательства, не нарушая договорённостей с банком.
Ещё один плюс — это возможность объединить несколько кредитов в один. Некоторые банки предлагают программы комплексного рефинансирования.
Требования к заёмщику при рефинансировании
Хотя сама процедура рефинансирования стандартная, у каждого банка есть свои условия для выдачи таких займов. Чаще всего финансовые организации хотят видеть:
- стабильный доход, подтверждённый документами;
- хорошую кредитную историю без серьёзных нареканий;
- отсутствие просрочек по текущему ипотечному займу;
- официальное оформление на работе — с «белой» зарплатой;
- определённый срок с момента оформлениядействующей ипотеки (обычно от 6 до 12 месяцев).
Если есть сомнения, можно ли рефинансировать ипотеку вторички или жилья на этапе стройки, спросите об этом консультантов банка. Как правило, всё зависит от конкретной программы. Многие кредиторы рефинансируют ипотеку и на вторичное жильё, и на новостройки.
Где рефинансировать ипотеку
Необязательно обращаться в свой же банк — выбирайте ту организацию, которая предложит более выгодный процент и удобные условия погашения. Помните, что приобретение квадратных метров в кредит — это история, которая будет с вами очень долго.
Сейчас на рынке есть и крупные федеральные игроки, и региональные банки, активно предлагающие различные программы рефинансирования. Главное — не спешить, внимательно изучить условия, сравнить проценты, срок кредита, требования к заёмщику и возможные дополнительные расходы.
Вот несколько примеров банков, где сегодня можно оформить рефинансирование ипотеки:
Банк | Ставка от (%) | Срок кредита | Условия |
Сбербанк | от 10,9 | до 30 лет | Без просрочек, доход подтверждён, срок ипотеки от 12 мес. |
ВТБ | от 11,0 | до 30 лет | Возможна онлайн-заявка. Необходимо иметь хорошую КИ и стаж от 3 мес. |
Альфа-Банк | от 10,49 | до 30 лет | Доход от 15 000 рублей, без текущей просрочки |
Совкомбанк | от 24,99 | до 30 лет | Без субсидий, без залоговой просрочки |
Уралсиб | от 23,79 | до 25 лет | Первый ипотечный договор старше 6 мес. |
Дом.РФ | от 7,3 | до 30 лет | Только квартиры, КИ — положительная |
Как видно, условия во многом схожи, но отличаются в мелочах, которые могут оказаться решающими именно в вашем случае. Где-то важен стаж работы, где-то — срок действующей ипотеки, а где-то — сумма кредита.
Как происходит переоформление
Процесс рефинансирования ипотеки происходит в несколько шагов, каждый из которых важен.
Сначала вы выбираете банк, в котором ставка и условия выгоднее, чем по действующему договору. Заявку можно подать онлайн или в лично в одном из отделений. Если у вас стабильный доход, нет просрочек, а квартира соответствует требованиям банка — идём дальше.
После одобрения начинается бумажная волокита. Нужно собрать пакет документов: паспорт, справки о доходах, действующий ипотечный договор, выписка из ЕГРН, документы на квартиру и т. д. Банк может сам запросить часть информации, но большую часть бумажек придётся принести самому заёмщику.
Следующий этап — это оценка недвижимости. Новый банк должен убедиться, что квартира будет стоить не меньше суммы, которую вы ещё должны. Оценку заказывают через аккредитованную компанию, и оплачивает её обычно заёмщик.
Если всё в порядке, банк одобряет сумму и готовит договор. Вы подписываете договор, а новый банк сам закроет ипотеку в старом. Вам не придётся собирать справки или ездить к прежнему кредитору.
На следующим этапе оформляется новая закладная (это документ, который подтверждает, что квартира снова находится в залоге, но теперь у нового банка). Её регистрируют в Росреестре. Когда регистрация завершена, вы начинаете платить по новому графику — уже на новых условиях с более низким процентом.
Сколько стоит рефинансирование ипотеки
Даже если новая ставка кажется очень заманчивой, важно понимать: переоформление ипотеки — это не совсем бесплатно. Хотя процедура может сэкономить вам сотни тысяч рублей в будущем, на старте придётся немного потратиться.
Во-первых, почти всегда требуется оценка квартиры. Новый банк хочет убедиться, что залог — это ликвидная недвижимость. Оценку делает независимая компания. Стоимость услуги варьируется от 3 до 7 тысяч рублей.
Дальше — госпошлины. Согласно статье 16 Федерального закона № 102-ФЗ, заёмщику придётся заплатить за регистрацию новой закладной в Росреестре. Это около 1 000 рублей. Небольшая сумма, но тоже идёт в общую копилку расходов.
Если участвует нотариус (такое бывает нечасто, но иногда банк требует заверить документы или доверенности), то за его услуги придётся отдать ещё несколько тысяч рублей.
Ещё один важный момент — это страховка. По ипотеке она обязательна. Даже если вы страховали имущество и жизнь в старом банке, новый кредитор, скорее всего, потребует оформить полис заново — уже у «своей» страховой. Стоимость полиса зависит от квартиры, суммы кредита, возраста заёмщика и других параметров, но в среднем отдавать придётся от 5 до 15 тысяч рублей в год.
Если сложить все траты вместе, на переоформление может уйти от 10 до 25 тысяч рублей. Да, это ощутимая сумма. Но если новая ставка позволяет платить меньше на протяжении многих лет, расходы на старте быстро окупаются.
Сколько можно сэкономить на рефинансировании ипотеки
Допустим, у вас ипотека на 3 миллиона рублей под 10% на 20 лет. Платёж около 29 тысяч в месяц. Если снизить ставку до 7%, платёж опустится до 24 тысяч. Разница — 5 тысяч ежемесячно. За год — 60 тысяч. За весь срок — сотни тысяч рублей экономии.
Конечно, это примерный расчёт. Однако он даёт понимание, насколько выгодно оформлятьновый кредит при снижении ставки.
Когда банк может отклонить заявку
Случаи отказа тоже бывают. Это может случиться из-за не самой лучшей кредитной истории, текущих просрочек, нестабильного дохода, несоответствия недвижимости требованиям банка.
Иногда заёмщик просто не вписывается в параметры программы. Например, если прошло слишком мало времени с момента выдачи действующей ипотеки или объект не стоит того, чтобы банк на него рассчитывал.
Особенности процедуры рефинансирования
На первый взгляд кажется, что всё просто: нашли банк с лучшими условиями, переоформили ипотеку — и радуйтесь жизни. Но на практике всплывают нюансы, о которых важно знать заранее.
Бывает и так, что ваш текущий банк предлагает улучшенные условия, чтобы не потерять клиента. Поэтому не спешите отказываться от переговоров — возможно, вам предложат условия по рефинансированию не хуже, чем у конкурентов.
Рефинансирование приравнивается к получению нового ипотечного кредита. Соответственно, заёмщик проходит повторную проверку платёжеспособности, предоставляет пакет документов, и в случае снижения дохода или ухудшения кредитной истории банк может отказать в одобрении.
Советы по успешному рефинансированию
Чтобы не столкнуться с неожиданностями и пройти все этапы максимально гладко, нужно заранее подготовиться. Ниже вы найдёте несколько простых, но полезных советов.
Проверьте свою кредитную историю
Это можно сделать через «Госуслуги» или «Бюро кредитных историй». Ошибки или просрочки в прошлом могут стать причиной отказа. Лучше узнать об этом заранее.
Сравните несколько предложений
Не ограничивайтесь одним банком — условия по ставке, сроку, страховке могут сильно отличаться. Иногда небольшая мелочь, вроде бесплатной регистрации закладной, позволяет сэкономить пару тысяч.
Соберите все документы заранее
Справки о доходах, выписки, документы на квартиру — всё это лучше подготовить до подачи заявки, чтобы потом не бегать в панике. Чем быстрее соберёте пакет документов, тем быстрее получите решение от банка. Ошибки и недочёты затягивают процесс.
Обратитесь за консультацией
Если чувствуете, что тонете в бумажках или не понимаете, как лучше поступить, поговорите с юристом или риелтором. Иногда один разговор экономит недели нервов.
Когда рефинансирование не спасает: возможен другой путь
Бывают ситуации, когда ни одна программа не помогает: доход упал, платить нечем, а долг всё растёт. Если сумма задолженности уже превысила 300 тысяч рублей, а у вас нет шансов стабилизировать выплаты, имеет смысл подумать о банкротстве.
Этот инструмент даёт возможность списать долги. Но есть важный момент: при банкротстве ипотечную квартиру могут продать, чтобы погасить часть долга. Однако это не всегда обязательно. Если квартира — это единственное жильё, есть шанс доказать её социальную значимость. Современное законодательство предоставляет два варианта для сохранения квартиры в рамках процедуры.
В первом случае должник или его близкие выплачивают остаток по ипотеке. Этот метод удобен для тех заёмщиков, которые уже почти закрыли жилищный кредит. Если долг будет погашен, то квадратные метры будут полноценно принадлежать банкроту. Следовательно, претендовать на них никто не сможет. Повторимся: если речь идёт о единственном жилье.
Второй вариант — это дополнительное мировое соглашение. Если родственники или близкие готовы помочь с выплатами, можно договориться с банком и сохранить жильё даже в рамках процедуры. В итоге квартира не будет включена в конкурсную массу. Важно понимать, что каждая ситуация уникальна. Поэтому если чувствуете, что нагрузка стала непосильной, не тяните — проконсультируйтесь с юристами.
Банкротство можно пройти без нервов — с «БД Консалт» вы убедитесь в этом сами. Мы подготовим все документы и пройдём с вами каждый шаг — от первой консультации (она бесплатна) до финального решения суда.
Подведём итоги
- Рефинансирование — это новый кредит для погашения старой ипотеки, но на лучших условиях.
- Это выгодно при снижении процентной ставки или стремлении сократить ежемесячную нагрузку. Другой способ — увеличить срок кредита.
- Банки охотно одобряют рефинансирование при стабильном доходе и хорошей кредитной истории.
- Придётся пройти новую проверку, собрать документы и оплатить оценку недвижимости.
- Возможны расходы на страховку, госпошлину и нотариальные услуги.
- Снижение ставки даже на 2-3% может сэкономить сотни тысяч рублей.
- Отказ возможен при просрочках, плохой КИ или несоответствии жилья требованиям банка.
- Выбирайте банк внимательно: базовые условия у всех похожи, но нюансы меняют многое.
Когда у вас стабильный доход, нет просрочек по текущим платежам и ваша кредитная история в порядке. Особенно выгодно рефинансирование, если ставки по ипотеке на рынке заметно снизились по сравнению с вашей.
Да, многие банки предлагают внутреннее рефинансирование — это проще, чем переход в другой банк, но ставка может быть менее выгодной. Всегда стоит сравнивать предложения.
Да, это основная цель рефинансирования. Если текущие ставки ниже вашей, вы можете уменьшить ежемесячный платёж или общий срок кредита. Главное — соблюсти условия банка и пройти повторную проверку платёжеспособности.
- Что такое рефинансирование ипотеки
- Как работает рефинансирование ипотеки
- Когда стоит рефинансировать ипотеку
- Преимущества рефинансирования ипотеки
- Требования к заёмщику при рефинансировании
- Где рефинансировать ипотеку
- Как происходит переоформление
- Сколько стоит рефинансирование ипотеки
- Когда банк может отклонить заявку
- Особенности процедуры рефинансирования
- Советы по успешному рефинансированию
- Когда рефинансирование не спасает: возможен другой путь
- Подведём итоги